Nate Lewis e Melissa Barker sabiam disso Fazenda da Baía de Ostras era para eles. “Ele marcou todos os requisitos”, diz Lewis. Situada em Olympia, Washington, ao longo das margens de Puget Sound, a terra fértil e a vista para o mar tornam a fazenda um local ideal.

Havia apenas um problema: Lewis e Barker não tinham dinheiro para comprar a fazenda ou o terreno onde ela ficava – isto é, até que trabalhassem com um truste de terras agrícolas.

O que é um truste de terras?

Fundos de terra pode ser organizações conservacionistas sem fins lucrativos ou, em alguns casos, órgãos governamentais que trabalham para conservar terras agrícolas para sempre.

Sem terras agrícolas para o cultivo ou pastagens para o gado, não comemos. Conservando as terras agrícolas sustentam um abastecimento alimentar local estável. Sem agricultura, perdem-se empregos; 22,1 milhões os empregos a tempo inteiro e a tempo parcial estavam relacionados com os setores agrícola e alimentar em 2022, o que equivale a 10,4 por cento do emprego total nos EUA. Manter as terras agrícolas na agricultura é crucial para o nosso abastecimento alimentar e segurança alimentar, e é por isso que o Confiança de terras agrícolas americanas (AFT), uma organização nacional de conservação, defende a manutenção da união entre agricultores e terras agrícolas.

A ATF prevê que mais de 300 milhões de acres de terras agrícolas e de fazendas poderão mudar de propriedade nas próximas duas décadas, com algumas delas saindo permanentemente do uso agrícola. À medida que os agricultores que se reformam saem do campo, olham para o capital que acumularam nas suas terras para se reformarem. Isso pode ser uma soma significativa, algo que os jovens ou novos agricultores pode não ter condições de pagar. (Ade acordo com o Censo Agrícola de 2022 do USDAos agricultores com menos de 35 anos representam apenas nove por cento da todos os produtores.) Mas os promotores imobiliários podem pagar por isso.

“Entre 2001 e 2021, o país perdeu 11 milhões de acres de terras agrícolas”, diz Jen Dempsey, diretora do Farmland Information Center e consultora sênior do À RÉ. “O desenvolvimento”, diz ela, “continua a ser a ameaça mais significativa e direta às terras agrícolas”.

Ben Miles, é o gerente do Programa Sudeste para Aliança de confiança de terra (LTA), uma organização membro com 950 trustes fundiários em todo o país. “A maioria dos agricultores e pecuaristas poderia encontrar um comprador disposto a comprar sua propriedade e desenvolvê-la, seja em fazendas de 10 acres ou em lotes de 1/8 de acre”, diz ele.

Um truste fundiário é capaz de comprar terras imediatamente, remover o potencial de desenvolvimento e então arrendar ou vender as terras de volta a um agricultor. Também é capaz de ajudar um agricultor iniciante se o preço de venda solicitado por um agricultor existente for demasiado elevado.

Os fundos comunitários de terras mantêm a propriedade da propriedade enquanto o agricultor paga um arrendamento ao fundo para cultivar a terra. Mas isso pode ser uma mistura. O agricultor é dono dos edifícios e do equipamento, mas não da terra.

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“Os agricultores observam o aumento do valor de suas propriedades até a aposentadoria”, diz Lewis. Sem valor na terra, torna-se difícil para o agricultor obter capital próprio ou poupanças para a reforma.

Como funcionam os trustes de terras?

De longe, a forma mais popular de funcionamento de um truste fundiário é através da compra de a servidão de conservação: um acordo juridicamente vinculativo entre um truste de terra e um proprietário, projetado para manter fazendas e ranchos conservados para uso agrícola em perpetuidade.

A terra é a primeira avaliado sem quaisquer restrições de conservação impostas a ele. Este é geralmente o valor mais elevado do terreno com potencial de zoneamento e desenvolvimento associado a ele. Em seguida, é avaliado com restrições de conservação impostas a ele. A diferença entre os dois valores representa o valor de “servidão” do imóvel. Em 2022, a AFT e o Serviço de Conservação de Recursos Naturais do USDA enviaram um enquete para conseguir fundos em todos os EUA. A maioria dos entrevistados na pesquisa, 88 por cento, relataram conservar 5,9 milhões de acres de terras agrícolas e pecuárias por meio de servidões de conservação.

No caso de Oyster Bay, os antigos proprietários venderam o valor de servidão do imóvel para Confiança de terras agrícolas comunitárias. Eles puderam então se aposentar, tendo aproveitado o patrimônio de sua propriedade. Lewis e Barker conseguiram comprar a propriedade mais acessível sem os direitos de desenvolvimento anexados. Desde 2018, eles produzem e vendem ovos e carne de galinha caipira nos idílicos 40 acres da fazenda.

“Os juros das taxas – a terra, o solo, a propriedade – estão em nossos nomes”, diz Lewis, enquanto a servidão de conservação está em nome do truste da terra. O proprietário da propriedade, neste caso Lewis e Barker, retém a propriedade e o uso da terra – como o direito de continuar a cultivar ou de criar gado. O acordos legais que regem a servidão são extremamente abrangentes, incluindo a compra e venda da propriedade agrícola. “As servidões podem ser corrigidas e ligeiramente alteradas, mas pode ser um processo muito desafiador”, diz Lewis. Como regra geral, uma vez conservado o terreno e a servidão protocolada no cartório de registro de imóveis, ela é vinculativa e acompanha o imóvel para todos os atuais e futuros proprietários. Mesmo que Lewis e Barker vendam a propriedade, as condições e restrições à servidão permanecerão em vigor para sempre.

Mas nada é perfeito. “A servidão na nossa situação reduziu o custo global da compra inicial em 2018, mas agora, à medida que os valores globais das propriedades aumentaram, o terreno vale quase o mesmo que antes da compra”, diz Lewis.

Esta é uma preocupação para Lewis e Barker, pois eles se perguntam o que acontecerá quando chegar a sua vez de se aposentar e pagar o terreno adiante. A filha deles atualmente não quer trabalhar na agricultura. Então, o imóvel ficará novamente inacessível?

Lewis também adverte que os trustes fundiários podem ser complicados atoleiros jurídicos e que aqueles que celebram um trust devem ter expectativas moderadas. Os acordos de arrendamento, os regulamentos de herança e a responsabilidade partilhada da gestão da terra entre o trust que possui a terra e o agricultor podem levar algum tempo a resolver. Lewis e Barker levaram mais de três anos para finalmente colocar tudo no lugar. Todas as três partes envolvidas (os vendedores, o truste da terra e Lewis e Barker) precisavam resolver os detalhes das restrições de venda e conservação impostas às terras. O truste fundiário teve que fazer levantamentos fundiários e avaliações ambientais para obter uma subvenção que lhes permitisse adquirir a servidão. “Tudo leva tempo”, diz Lewis.

Como os agricultores podem começar com trustes fundiários?

Para os agricultores que procuram conservar as suas terras num fundo fiduciário e para os jovens agricultores interessados ​​em adquirir terras agrícolas, o programa da AFT Navegadores de transferência terrestre O programa em parceria com o Serviço de Conservação de Recursos Naturais do USDA é um bom lugar para começar.

“Alguns fundos fundiários”, diz Miles, “também têm programas que conectam novos agricultores com agricultores que se aposentam, através de programas Farm Link, ou administram incubadoras ou fazendas comunitárias, para que possam ajudar diretamente os novos agricultores a obter acesso à terra e obter seus o negócio começou.”

O acesso à terra e a capacidade dos jovens agricultores de comprarem terras é um problema premente que poderia ser abordado na próxima Lei Agrícola. A Lei de Aumento do Acesso à Terra, Segurança e Oportunidades é um dos vários projetos de lei bipartidários que abordam a questão. Liderado na Câmara dos Representantes por Joe Courtney (D) de Connecticut, Zach Nunn (R) de Iowa e Nikki Budzinski (D) de Illinois, espera priorizar projetos que forneçam assistência financeira direta aos agricultores, envolvam parcerias colaborativas e transição de terras agrícolas dos produtores existentes para a próxima geração.

“Estamos numa crise de acesso à terra”, diz Lewis. “À medida que os agricultores envelhecem e analisam como podem se aposentar, precisamos de todas as opções disponíveis.”

Correção: uma versão anterior desta história afirmava que eue trustes são acordos legais administrados por organizações conservacionistas sem fins lucrativos. A servidão de conservação é o acordo legal, enquanto o truste fundiário é a organização que detém ou possui a servidão.